تحميل كتاب: الكراء التجاري بين ظهير 1955 والقانون رقم 49.16
مقدمة
كان الكراء التجاري بالمغرب منظما على التوالي بالظهائر الصادرة سنة 1930 ثم 1948 ثم ظهير24/5/1955 ، هذا الأخير الذي كان لا يقض مضجع المكتري و المكري فقط، بل حتى الممارسين وذلك بالنظر إلى المخاطر التي كانت تطبع مساطره.
ولقد عرف الكراء التجاري بالمغرب تطورا تشريعيا مهما بصدور القانون رقم 49 . 16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي، هذا القانون الذي حظي بمناقشات مستفيضة، ذلك أنه كان في الأصل مقترح قانون تقدم به الفريق الاشتراكي مجلس النواب سنة 2008 و تمت المصادقة عليه . مجلس النواب سنة 2010 ليحال على مجلس المستشارين بتاريخ 9/ 6 / 2011 وصولا إلى القراءة الثانية المقتضياته و مناقشته خلال دورة أبريل 2016.
فبموجب القانون رقم 49 . 16 تم نسخ مقتضیات ظهير 2 شوال 1374 (24 ماي 1955) بشأن عقود كراء الأملاك أو الأماكن المستعملة للتجارة أو الصناعة أو الحرف، و كذلك مقتضيات المادة 112 من القانون رقم 95.15 المتعلق بمدونة التجارة. ولقد جاء القانون رقم 49.16 ليدخل حيز التنفيذ بعد انصرام أجل 1 - للاطلاع على التشريعات السابقة و أسباب صدور ظهير 24/ 5 / 1955 الرجوع إلى بيان الأسباب التي جاءت بهذا الظهير (الملحق رقم 1 لهذا الكتاب). | 2 - للاطلاع على المراحل التشريعية التي فضاها القانون رقم 49. 16 يرجى الرجوع الى تقرير لجنة العدل و التشريع وحقوق الإنسان مقترح القانون المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة الاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي (الملحق 3 لهذا الكتاب).....
الباب الأول: نطاق تطبيق القانون رقم 49. 16
الفصل الأول: النطاق الموضوعي و الزمني
المبحث الأول : العقارات و المحلات الخاضعة للقانون 49. 16
المطلب الأول : الحالات العامة لتطبيق القانون رقم 49. 16
الفقرة الأولى : عقود كراء العقارات أو المحلات التي يستغل فيها أصلا تجاري في ملكية تاجر أو حرفي أو صانع
الفقرة الثانية : عقود كراء العقارات أو المحلات الملحقة بالمحل الذي يستغلفيه الأصل التجاري
الفقرة الثالثة : عقود كراء الأراضي العارية التي شيدت عليها، إما قبل الكراء أو بعده، بنایات لاستغلال أصل تجاري بشرط الموافقة الكتابية للمالك
الفقرة الرابعة : عقود كراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي التي تدخل في نطاق الملك الخاص للدولة أو الجماعات الترابية أو المؤسسات العمومية، إلا اذا كانت غير مرصودة لمنفعة عامة
المطلب الثاني : الحالات الخاصة المنظمة. بموجب القانون
الفقرة الأولى : العقارات أو المحلات التي تمارس فيها مؤسسات التعليم الخصوصي نشاطها
الفقرة الثانية : العقارات أو المحلات التي تمارس فيها التعاونيات نشاطا تجاريا
الفقرة الثالثة : العقارات أو المحلات التي تمارس فيها المصحات و المؤسسات المماثلة لها نشاطها
الفقرة الرابعة : العقارات أو المحلات التي يمارس فيها النشاط الصيدلي والمختبرات الخاصة للتحاليل البيولوجية الطبية وعيادات الفحص بالأشعة
المبحث الثاني : العقارات و المحلات الخارجة عن مقتضيات القانون رقم 49 . 16
المطلب الأول : الأملاك العامة و الوقفية
الفقرة الأولى : عقود كراء العقارات أو المحلات التي تدخل في نطاق الملك العام للدولة أو في ملك الجماعات الترابية أو المؤسسات العمومية
الفقرة الثانية : عقود كراء العقارات أو المحلات التي تدخل في نطاق الملك الخاص للدولة أو في ملك الجماعات الترابية أو المؤسسات العمومية حينما تكون تلك الأملاك مرصودة لمنفعة عامة
الفقرة الثالثة : عقود كراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفية التي تدخل في نطاق الأوقاف
المطلب الثاني : المحلات و العقارات المنظمة بقوانين خاصة و بعض الحالات الخاصة
الفقرة الأولى : عقود كراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي التي تبرم بناء على مقرر قضائي أو نتيجة له
الفقرة الثانية : عقود كراء العقارات أو المحلات الموجودة بالمراكز التجارية
الفقرة الثالثة : عقود كراء العقارات أو المحلات المتواجدة بالفضاءات المخصصة الاستقبال مشاريع المقاولات
الفقرة الرابعة : عقود الكراء الطويل الأمد
الفقرة الخامسة : عقود الائتمان الإيجاري العقاري
المبحث الثالث : النطاق الزمني لتطبيق القانون رقم 49. 16
المطلب الأول : دخول القانون رقم 49. 16 حيز التطبيق
المطلب الثاني : خضوع عقود الكراء المبرمة قبل دخوله حيز التنفيذ
الفصل الثاني: الشروط المتعلقة بالعقد و المدة
المبحث الأول : شرط كتابة عقد الكراء
المطلب الأول : عقد الكراء في ظل ظهير 1955
المطلب الثاني : شكلية عقد الكراء طبقا لمقتضيات القانون رقم 49.16
المبحث الثاني : شرط المدة
المطلب الأول : مضمون المادة 4 من القانون رقم 49. 16
المطلب الثاني : تطبيق قانون الالتزامات والعقود على العقود المفتقرة للشروط القانونية
الفصل الثالث : التحديد القانوني لمعايير التعويض و لمراجعة الوجيبة
المبحث الأول : التحديد القانوني لمعايير التعويض
لمطلب الأول : معايير تحديد التعويض في ظل ظهير 1955
المطلب الثاني : تحديد التعويض وفقا للقانون رقم 49.16
المبحث الثاني : التحديد القانوني للوجيبة
المطلب الأول : التحديد الرضائي للوجيبة الكرائية
المطلب الثاني : خضوع مراجعة الوجيبة الكرائية لمقتضيات القانون رقم 07 . 03
الباب الثاني : حقوق و التزامات أطراف عقد الكراء
الفصل الأول : حقوق المكري و القيود الواردة عليها
المبحث الأول : حق المكري في المطالبة بالإفراغ للهدم وإعادة البناء
المطلب الأول : شروط ممارسة المكري لحق المطالبة بالإفراغ للهدم و إعادة البناء
المطلب الثاني : الالتزامات المترتبة لفائدة المكتري
المطلب الثالث : مراجعة السومة الكرائية الجديدة بعيدا عن مقتضيات القانون رقم 07 . 03
المبحث الثاني : حق المكري في طلب إفراغ المحلات الآيلة للسقوط
المطلب الأول : حق المكري في طلب الافراغ دون الزامه بأداء أي تعويض
المطلب الثاني : حالة استحقاق المكتري للتعويض وحقه في الرجوع
الفقرة الأولى : حالات استحقاق المكتري للتعويض
الفقرة الثانية : الحق في الأسبقية
المبحث الثالث : الحق في طلب الإفراغ المؤقت لتوسيع المحل أو تعليته
المطلب الأول : شروط طلب الإفراغ المؤقت لتوسيع المحل أو تعليته
المطلب الثاني : الالتزامات المترتبة لفائدة المكتري
المبحث الرابع : حق المكري في طلب إفراغ السكن الملحق بالمحل
المطلب الأول : شروط طلب إفراغ السكن الملحق بالمحل
الفقرة الأولى : الشروط المتعلقة بالمحل المراد إفراغه
الفقرة الثانية : الشروط المتعلقة بالمستفيد من طلب الإفراغ
المطلب الثاني : الالتزامات اتجاه المكتري
الفقرة الأولى : استحقاق المكتري تعويضا يوازي كراء ثلاث سنوات
الفقرة الثانية : حالة استحقاق المكتري تعويضا يوازي کراء ثمانية عشر شهرا
الفصل الثاني : حقوق المكتري و القيود الواردة عليها
المبحث الأول : حق المكتري في تجديد عقد الكراء وحقه في التعويض
المطلب الأول: حق المكتري في تجديد عقد الكراء
المطلب الثاني : حق المكتري في التعويض عن إنهاء عقد الكراء
الفقرة الأولى : الإقرار بحق المكتري في حصوله على التعويض
الفقرة الثانية : حالات إعفاء المكري من أداء التعويض للمكتري
المبحث الثاني : الحق في التعويض عن نزع ملكية العقار المستغل فيه أصل تجاري
المطلب الأول : خصوصية مسطرة نزع الملكية
الفقرة الأولى : المرحلة الإدارية لنزع الملكية
الفقرة الثانية : المرحلة القضائية لنزع الملكية
المطلب الثاني : تحديد التعويض عن نزع الملكية
الفقرة الأولى : استبعاد أسس تقدير التعويض المنصوص عليها في المادة 7 من القانون رقم 49 . 16
الفقرة الثانية : كيفية تحديد التعويض عن نزع الملكية في إطار قانون نزع الملكية
المبحث الثالث : حق ممارسة أنشطة مكملة أو مرتبطة أو مختلفة
المطلب الأول : شروط ممارسة أنشطة مكملة أو مرتبطة أو مختلفة
الفقرة الأولى : ممارسة المكتري لنشاط مكمل أو مرتبط بالنشاط الأصلي
الفقرة الثانية : تغيير المكتري للنشاط الممارس بالمحل
المطلب الثاني : حقوق المكري
الفقرة الأولى : الحق بتحدید سومة كرائية جديدة
الفقرة الثانية : حق المكري في طلب الإفراغ دون إلزامه بدفع التعويض
المبحث الرابع : حق کراء المحل المؤجر من الباطن
المطلب الأول : شروط ممارسة حق كراء المحل المؤجر من الباطن
المطلب الثاني : الالتزامات المترتبة لفائدة المكري
الفقرة الأولى : تضامن المكتري الأصلي و الفرعي لفائدة المكري
الفقرة الثانية : حق المكري في المطالبة بالإفراغ دون إلزامه بدفع التعويض
الفقرة الثالثة : حق المكري في مراجعة السومة الكرائية
المبحث الخامس : حق المكتري في تفويت الحق في الكراء
المطلب الأول : تفويت الحق في الكراء و تفويت الأصل التجاري
الفقرة الأولى : الحق في الكراء القابل للتفويت
الفقرة الثانية : تفويت الأصل التجاري.
المطلب الثاني : شروط ممارسة حق تفويت الحق في الكراء
الفقرة الأولى : الشروط المتعلقة بعقد التفويت
الفقرة الثانية: وجوب إعلام المكري
المطلب الثالث : حقوق المكري المترتبة عن ممارسة المكتري تفويت الحق في الكراء
الفقرة الأولى : ممارسة المكري لحق الأفضلية
الفقرة الثانية : إمكانية طلب المكري للإفراغ دون دفعه للتعويض
الباب الثالث : المنازعات القضائية
الفصل الأول : الإنذار وفقا للقانون رقم 49. 16
المبحث الأول : شكليات الإنذار
المطلب الأول : تسبيب الإنذار
الفقرة الأولى : الغاية من تسبيب الانذار في ظهير 1955
الفقرة الثانية : الغاية من تسبيب الإنذار في القانون رقم 49.16
المطلب الثاني : أجل الإنذار
المطلب الثالث : مدة صلاحية الإنذار
المبحث الثاني : تبليغ الإنذار
المطلب الأول : طرق تبليغ الإنذار
المطلب الثاني : العبرة بتحرير المحضر
الفصل الثاني : دعوى المصادقة على الإنذار
المبحث الأول : المحكمة المختصة
المطلب الأول : الاختصاص النوعي
المطلب الثاني : الاختصاص بين قضاء الموضوع و القضاء المستعجل
الفقرة الأولى : اختصاص قاضي المستعجلات
الفقرة الثانية : اختصاص قضاء الموضوع
المبحث الثاني : نطاق اختصاص المحكمة
المطلب الأول : بخصوص طلب الإفراغ
الفقرة الأولى : عدم صحة السبب يؤدي إلى رفض طلب الإفراغ
الفقرة الثانية : الحكم بالتعويض في حالة استحقاقه بعد ثبوت صحة السبب
المطلب الثاني : بخصوص طلب التعويض
الفقرة الأولى : آجال تقديم المكتري لطلب التعويض
الفقرة الثانية : شروط تنفيذ التعويض
المطلب الثالث : إعلام الدائنين
الفقرة الأولى : إعلام الدائنين بموجب المادة 112 من مدونة التجارة
الفقرة الثانية : إعلام الدائنين في القانون رقم 49. 16
الفصل الثالث : دعوى فسخ عقد الكراء
المبحث الأول : الشرط الفاسخ في ظل ظهير 1955
المطلب الأول : مضمون الفصل 26 من ظهير 1955
المطلب الثاني : الشرط الفاسخ بين مقتضيات ظهير 1955 والقواعد العامة
المبحث الثاني : شروط فسخ عقد الكراء في ظل القانون رقم 49. 16
المطلب الأول : الشرط الفاسخ في ظل القانون رقم 49. 16
المطلب الثاني : ضرورة التمييز بين حالة وجود الشرط الفاسخ وحالة الإفراغ للتماطل
الفصل الرابع : دعوى الحرمان من حق الرجوع
المبحث الأول : حق المكتري في تنفيذ التعويض الاحتياطي المحكوم به
المطلب الأول : تنفيذ التعويض الاحتياطي المحكوم به بموجب الحكم القاضي بالإفراغ لهدم المحل وإعادة بنائه
المطلب الثاني : تنفيذ التعويض الاحتياطي المحكوم به بموجب الحكم القاضي بإفراغ المحلات الآيلة للسقوط
المطلب الثالث : تنفيذ التعويض الاحتياطي المحكوم به بموجب الحكم القاضي بإفراغ المحل لتوسيعه أو تعليته
المبحث الثاني : حق المكتري في تقديم دعوى المطالبة بالتعويض عن الحرمان من حق الرجوع
المطلب الأول : إعفاء المكتري من الأجل المنصوص عليه في المادة 27
المطلب الثاني : الجهة القضائية المختصة في الحكم بالتعويض عن الحرمان من حق الرجوع
الفقرة الأولى : حالة الحكم القاضي بالإفراغ لهدم المحل وإعادة بنائه
الفقرة الثانية : حالة الحكم القاضي بإفراغ المحلات الآيلة للسقوط
الفقرة الثالثة : الحكم القاضي بالإفراغ لتوسيع المحل أو تعليته
الفصل الخامس : دعوى استرجاع حيازة المحلات المهجورة أو المغلقة
المبحث الأول : دعوى استرجاع المحل
المطلب الأول : شروط استرجاع المكري لمحله
المطلب الثاني : أثار الأمر القاضي باسترجاع حيازة المحل
المبحث الثاني : دعوى إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه
المطلب الأول : حالة ظهور المكتري أثناء تنفيذ الأمر القاضي بفتح محل
المطلب الثاني : حالة ظهور المكتري بعد تنفيذ الأمر القاضي بفتح محل
المطلب الثالث : إمكانية مطالبة المكتري للمكري بالتعويض و الرجوع إلى المحل
الفصل السادس : الدعاوى المتعلقة بالسومة الكرائية
المبحث الأول : حالات اختصاص المحكمة الابتدائية
المطلب الأول : مراجعة الوجيبة طبقا لمقتضيات المادة 5 من القانون 49.16
المطلب الثاني : تحديد الوجيبة الكرائية طبقا للقانون رقم 94.16
المبحث الثاني : حالات اختصاص المحكمة التجارية
المطلب الأول : حالة الهدم وإعادة البناء
المطلب الثاني : ممارسة المكتري لأنشطة مكملة أو مرتبطة أو مختلفة
المطلب الثالث : حالة الكراء من الباطن
لتحميـــــــــــــــــــــل الكتاب 👇👇👇👇👇👇
